A Lei federal de n° 8.245, de 1991, denominada Lei do Inquilinato, engloba todas as normas estabelecidas sobre a locação de imóveis urbanos no Brasil.
Em 2009, ela foi reformulada para adequar alguns aspectos que visam proteger tanto o locador quanto o locatário. Assim, surgiu a Lei de n°12.112, com a formalização das mudanças a serem cumpridas.
Outra alteração que a Lei do Inquilinato sofreu em 2016, foi a inclusão normas sobre as ações de despejo, que vigora até hoje. Dessa forma, as informações mais importantes contidas na lei possuem o foco na segurança e nas garantias para ambas as partes.
A Lei do inquilinato orienta os locadores e o locatário sobre as etapas da locação para o fechamento do contrato que envolve as questões de contexto geral, sem negligenciar as particularidades. Os principais pontos abordados por ela são:
- Contrato;
- Despejo;
- Desocupação;
- Direitos e deveres do inquilino;
- Direitos e deveres do proprietário;
- Fiança;
- Garantias;
- Quebra de contrato.
A Lei do Inquilinato pode ser aplicada em ocorrências diferentes.com necessidade de amparo legal. Os casos mais aplicáveis estão associados a quebra de contrato, a responsabilidade sobre as obras internas, ao pagamento de aluguel, atraso ou inadimplência, além da preferência de compra e reajuste.
Em cada uma dessas situações existe uma descrição do que pode ou não ser assumido pelo locador e também pelo locatário. A ideia é que a legislação proporcione uma melhor qualidade na relação entre o proprietário inquilino, para que as decisões sejam tomadas baseadas na legalidade e não na convicção de cada um, diminuindo as possibilidades de falhas ou conflitos.
A importância de cumprir o que prevê a lei do inquilinato
Conforme a Pnad (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua), declarada pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) os imóveis alugados equivalem a 18,3% das moradias do país.
Considerando isso, ter uma legislação que prevê a regularização dos contratos, mantendo os direitos e deveres dos inquilinos e proprietários, é fundamental para evitar problemas e prejuízos.
Vale ressaltar que alguns dos deveres dos inquilinos, além de pagar o aluguel dentro dos prazos estabelecidos, são:
- Fazer a devida manutenção do imóvel;
- Obedecer às regras e normas internas do condomínio;
- Ter atenção às datas do contrato para não pagar multas.
Em caso de danos não causados pelo inquilino, como infiltrações ou problemas na eletricidade, é o proprietário do imóvel que deve arcar com as manutenções. Se o inquilino descumpriu contrato, algumas situações que podem levar uma ação de despejo, como:
- Em caso de inadimplência ou atraso do aluguel;
- Se a locação estiver vinculada ao contrato extinto de trabalho do locatário;
- Realização de Reparações emergenciais do imóvel;
- Desrespeito às normas de condomínio;
- Uso do imóvel para fins diferentes do previsto no contrato;
- Obra determinada pelo poder público no local;
- Falecimento do locatário.
Um ponto bastante importante para ser analisado no contrato de aluguel tanto pelo inquilino quanto pelo proprietário, é a observação sobre a devolução do imóvel: a partir do ano de 2010 foi determinado que a devolução pode ser feita por somente 45 dias.
Em situações de ordem de despejo, o inquilino tem até 30 dias para deixar o imóvel, no entanto, se a ordem for por motivo do atraso do pagamento, esse período reduz para 15 dias. Caso locador e locatário decidam entrar em um consenso pela dissolução do contrato, se caracteriza uma situação de despejo.
Em quadros que uma ação judicial já está em andamento, o locatário pode retornar ação de despejo efetuando o pagamento dos débitos. Entretanto, o acordo é permitido apenas através de depósito em juízo, do valor correspondente ao aluguel acrescido das despesas de multas, juros, custas processuais, entre outras despesas. É importante enfatizar que esse é um recurso que só pode ocorrer uma vez a cada dois anos.
Agora que você já tem conhecimento do que pode acontecer ao não cumprir a legislação, confira os deveres e direitos da lei do inquilinato.
Direitos e deveres da Lei do Inquilinato
Como vimos, a lei do inquilinato prevê as responsabilidades e direitos de ambas as partes, ou seja, o inquilino e o proprietário do imóvel. Para facilitar sua compreensão, vamos separar por tópicos o que se refere a cada um. Vamos lá?
Direitos do inquilino
Antes de fechar um contrato de locação, é importante que o inquilino tenha consciência de todas suas responsabilidades e direitos regulados pela Lei do Inquilinato. Isso é essencial para evitar prejuízos futuros, além de evitar que o locatário deixe de se beneficiar de alguns itens previstos obrigatoriamente. Confira:
- Receber o imóvel em perfeitas condições;
- Ter preferência de compra;
- Não pagar a taxa de administração;
- Fazer a devolução a qualquer momento.
Deveres do inquilino
Não basta apenas saber os direitos previsto no contrato, é importante que o inquilino honre seus deveres:
- Pagar o aluguel em dia;
- Zelar pelo imóvel;
- Respeitar as regras do condomínio;
- Avisar com 30 dias de antecedência sobre a saída do imóvel.
Direitos do proprietário
Já o proprietário, por sua vez, tem alguns direitos resguardados em relação à propriedade para sua própria proteção. Os direitos que estão previstos na lei são:
- Recebimento do aluguel pontualmente, até, no máximo, o sexto dia do mês;
- Recebeu o imóvel nas mesmas condições que o entregou;
- Exigir novas manutenções, caso durante a locação tiver algum dano;
- Vetar algumas modificações no imóvel, como reforma de fachada, que retirem as características originais da propriedade.
Deveres do proprietário
Entre seus deveres, estão:
- Arcar com as despesas extraordinárias condominiais;
- Prevê as chaves para o inquilino realizar quaisquer reparos necessários para entregar o imóvel;
- Possibilidade de reajuste do aluguel em contrato;
- Pedir o imóvel após um determinado momento, seguindo as disposições da Lei.
De forma geral, a Lei do Inquilinato é objeto de amplos estudos de acadêmicos jurídicos e advogados que prevê as diretrizes que regerão a relação de locação. Portanto, ela deve ser bem observada para evitar problemas judiciais.
Vale ressaltar que é necessário a ajuda de um profissional capacitado que organize as ideias e redija o contrato de acordo com a legislação mais atualizada e resguarde ambas as partes. Sendo assim, caso você esteja querendo alugar um imóvel, não deixe de entrar em contato com a Especiale Imóveis – nós daremos todo o suporte que você precisa acerca das legislações.
